中国房地产市场2020年回顾与2021年展望：难易相成 长短相形
日前，世联行研究中国2020年房地产市场与2021年展望并发布了行业研究报告。
2020年房地产市场回顾
2020年，全国新建商品房销售额突破17万亿，再度创下新高。
全年商品房销售额17.36万亿，同比增长8.7%，其中销售面积17.61亿㎡、同比增长2.6%，全年销售均价9,858元/㎡、同比增长5.9%，总体呈现量价齐升，稳中向好。
疫情之下，全年流动性宽松，保值和避险需求骤升，住宅量价齐升，而以投资和企业购置为主的商办萎靡不振。住宅方面长三角、珠三角、西北及部分区域核心城市领衔量价齐升，随即热度扩散并带动全国销售最终全年量稳价升，但区域间分化仍较大，二线的郊县及非核心城市群的三四线城市大多以价换量。
楼市销售的持续超预期亦带动了土地成交大涨，但亦呈现区域分化，三大核心城市群及少数区域核心城市备受青睐，溢价率相对较高。目前围绕一二线及三大核心城市群重仓布局基本已成为行业共识。
资金方面，全年流动性宽松，但对于房地产融资却持续收紧，年内对于保险资金、信托等投向房地产业再度出台新规以加强规范，并严查银行资金违规流向楼市，行业资金链进一步趋紧，销售回款对于房企资金的贡献度再提升。行业分化也随之加剧，销售百强房企集中度进一步提升至75%，行业格局加速向倒金字塔演变。
2021年房地产市场展望：难易相成 长短相形
回顾2020年，这一年是我国“十三五”、“全面建成小康社会”的收官之年，但开年黑天鹅“新冠病毒”这只黑天鹅给全球经济造成了巨大冲击，封城、封国、封航线等措施开始在多国实施，海外各国产业链遭受供应端和需求端的双重冲击，商业活动锐减，经济断崖式下滑。
为对冲疫情影响，各国宽松的货币政策和积极的财政政策力度加大。财政政策方面，大力度的转移支付、减税降费、基建投资项目纷纷出台；货币政策方面，各国央行亦是陷入竞相宽松的“囚徒困境”，大力度降息、降准、大规模购债计划等，3月美国开启的“无限量QE”成为全球宽松加速的“点火器”，催化了各国央行加大宽松力度。
疫情冲击实体经济叠加全球宽松之下，居民保值和避险的需求骤升，多个国家的核心城市楼市量价齐涨的表现突出，国内亦如此。这一局面伴随而来的是各部门杠杆率快速上升，其中2020年我国居民杠杆率较2019年提升了6.1个百分点至62.2%，已与日本、欧元区国家水平相当，而防止居民杠杆率过快提升是防范化解重大金融风险以及房地产健康稳定发展的必然要求。
乐观的是，自2020年12月起，多国已开始进行大规模疫苗接种，全球新冠单日新增人数的拐点初现。虽然存在变异毒株，但现有的多种疫苗对单一变异毒株全部低效属于小概率事件，预计全球经济复苏进度有望加快，企业债务情况将随之改善。
但是，随着全球进一步复苏，全球补库存共振叠加全球宽松的流动性，大宗商品价格进入上涨通道，通胀预期进一步抬升，随之而来的是流动性在下半年有望见顶。
对于国内经济而言，虽然全年受益于海外订单转移、防疫物资、“宅经济”产品服务及电子产品的畅销使得出口持续超预期，经济恢复有力。此外，历时多年谈判的RCEP的签订以及中欧投资协定谈判的完成也是我国构建“双循环”格局和对外开放的重大突破，经济增长步入正常轨道。
但从短期来看，正如12月中央经济工作会议中所提及的：“疫情变化和外部环境存在诸多不确定性，我国经济恢复基础尚不牢固。明年世界经济形势仍然复杂严峻，复苏不稳定不平衡，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视。”
在12月的中央经济工作会议上，对于2021年财政政策及货币政策定调清晰，即财政政策仍会保持积极的总基调，但扩张空间回归正常；货币政策稳中渐退，节奏温和地回归常态，即“慢转弯”。而对于房地产的主基调也基本延续此前一贯态度，即“房住不炒”、“因城施策”、“平稳健康发展”。
因此，在国内流动性拐点初现的2021年，对于房地产行业融资保持强监管将是常态。2020年下半年出台的“三道红线”与银行房地产贷款集中度管理条例的出台正是房地产金融审慎管理制度和房地产长效机制的加速完善，这将使得行业从过去粗放狂奔转向平稳健康发展，但行业的分化和整合将必然加剧。
但也无需过于担忧政策会过度收紧导致商品房需求下降，在经济恢复基础尚不牢固的当前，扩内需仍是我国当前经济发展的战略基点，而作为关联上下游几十个产业链的房地产业，其压舱石的作用短期仍无可替代。
因此，对于居民端，相关政策旨在防止居民杠杆率继续过快增长，控制银行房地产贷款占比，总体表现为抑投机，刚需及改善仍会得到保障。
需要认清的事实是，在潮水渐退的后棚改时代，普涨结束，区域库存和销售分化将是常态，结构性机会亦存在。“三道红线”与银行涉房贷款集中度管理条例的出台也将使得行业将分化加剧，行业进入整合加剧阶段已是事实。
但无论如何，未来十年房地产平均年新建住宅的需求不低于11.3亿㎡/年（具体测算过程见世联行2019年市场年报《致虚守静 复归其根》）房地产长期仍是一个十万亿级的巨型产业，长效机制的完善对于行业而言更是一个让行业褪去浮躁、健康平稳发展的新起点，将更考验企业的“内功”，对于沉潜内修的企业来说未必不是机会。
