2020-2021年度中国房地产市场报告

房地产 884 5年前 0 REICO工作室

2021年1月21日，REICO工作室发布2020~2021年度中国房地产市场报告。报告分析了2020 年房地产市场运行状况并对2021 年房地产市场形势和“十四五”房地产发展前景进行了预测和展望。

2020 年房地产市场运行状况

土地购置面积降幅收窄，9 月后景气下降。2020 年，100 大中城市土地供应17248 宗，同比增加 3%；100 大中城市成交土地 6.98 万公顷，同比增加5%，增幅比去年增加 4 个百分点。分月度数据看，2020 年 1 月 100 大中城市成交土地面积同比下降 44%，2-4 月成交土地面积降幅逐步收窄，5 月后转为正增长，8 月增幅最高为 15%，9 月后增幅逐月下降， 11 月和 12 月 100 大中城市成交土地面积当月增幅转为负增长。

商品房供给增幅下降。2020 年房地产开发投资增速疫后快速增加。2 月受疫情影响，房地产开发投资同比下降 24.5%，之后房地产投资增速快速增加，1-6月由同比下降恢复为同比增加，全年房地产开发完成投资 14.1 万亿元，同比增长7%，增速比去年减少2.9 个百分点，比同期固定资产投资增幅高 4.1 个百分点。

商品房销售规模小幅增加。2020 年，商品房销售面积小幅增加，商品房销售额再创历史新高。其中，商品房销售面积 176086 万平方米，同比增加 2.6%，增幅比去年增加 2.7 个百分点；商品房销售额 173613 亿元，同比增加 8.7%，增幅比去年增加 1.2 个百分点。

一线城市住房价格涨幅增加，二三四线城市住房价格涨幅回落。2020 年，70大中城市商品住房价格环比涨幅、二手住房价格环比涨幅均回落。全年 70 大中城市商品住房价格环比上涨 3.86%，涨幅比去年减少 2.6 个百分点；二手住房价格环比上涨 2.22%，涨幅比去年减少 0.8 个百分点。全年 70 大中城市商品住房价格同比上涨 5%，二手住房价格同比上涨 3%，涨幅均低于去年。

商品房库存下降。2020年，商品房新开工面积负增长，商品房销售面积同比增加，商品房库存（商品房新开工面积-商品房销售面积）下降，低于去年。2020年，商品房库存4.8亿平方米，同比减少13%，其中商品住宅库存0.95亿平方米，同比减少45%。

2021 年房地产市场形势预测

第一，2021 年经济增速大幅度增加，超常规货币政策逐步退出。第二，从紧的房地产调控持续。第三，加快完善长租房政策。第四，房地产市场供求减少。综上所述，2021 年在疫情影响逐步下降、经济增速大幅回升背景下，房地产市场发展的政策环境边际收紧，“三线四挡”政策影响继续显现，预计房地产市场需求稳中有降，房地产市场增量供给减少，房价基本平稳，房地产市场景气下降。

“十四五”房地产发展前景

第一，城镇住房需求总量高位减少。“十四五”时期，支撑我国房地产市场发展的各种红利效应继续减弱，包括人口结构红利下降、经济增长减速、城镇化快速发展趋缓等，综合影响下城镇新增住房需求总量将出现趋势性下降。根据模型估算，我国城镇新增住房需求总量峰值出现在“十三五”时期，“十四五”时期城镇新增住房需求总量大约减少 10%。

第二，房地产投资低速增长。“十三五”时期，房地产开发投资增速下台阶，年均增速降至 7.9%。根据模型估算，“十四五”时期房地产投资增速继续下降，大约维持 3%左右的低速增长。伴随房地产开发投资增速下台阶，2014-2017 年房地产开发投资对经济增长的贡献率降至大约 7%，比2009-2013 年平均 17.2%的贡献率下降 10.3 个百分点。预计“十四五”时期我国房地产开发投资对经济增长的贡献率继续下降。

第三，五大城市群房地产需求继续增加。我国新型城镇化发展的主体形态是城市群。长江三角洲、珠江三角洲、京津冀、成渝、长江中游等五大城市群，是近年吸引人口最多、城镇人口增加最快的地区。2013 年以来，这五大城市群房地产开发投资增速基本都高于全国水平，房地产开发投资比重持续增加。未来这些城市群伴随经济较快增长和产业结构升级，对人才的吸引力将持续稳定，城镇人口将较快增加，房地产投资增速必将高于其他地区，房地产投资占比也会延续2013 年以来持续上升的发展态势。