2015年至2019年中国房地产行业并购活动回顾及展望

房地产 1K+ 5年前 0 普华永道

前言

在监管趋严、政策规范及资本市场趋冷等多重因素影响下，2019年中国房地产行业披露并购金额的交易事件共计428笔，较2018年微降2.5%。2019年国内货币政策仍然坚持去杠杆、防风险的基调，房企融资环境未见宽松。与此同时，全球经济面临增速放缓压力，各国家地区政府债券收益率下降，低收益环境下房地产的保值和增值功能使其继续受到各类战略和财务投资者的关注。

展望2020年，房地产市场将继续由总量扩张向结构分化过渡。突如其来的新冠疫情对房地产行业产生了较大影响，行业内的市场参与主体也将持续震荡和整合，行业的集中度有望继续提升。流动性承压的部分房企将会面临出售核心资产，出让控股权以求生存的局面，而融资成本较低、运营实力强的大型企业将凸显其优势，有望通过收并购方式获取优质项目资源。随着房企对业务结构的持续调整，打造中长期的投资和资产管理能力将是未来获取利润增长的重中之重。此外，房地产作为资产配置的重要元素，疫情期间催生的特殊投资机会，也为各类财务投资者提供了新机遇。

01并购交易整体概览

过去五年中国大陆房地产市场并购投资总额累计超过2,600亿美元，交易总体较为活跃。2019年中国房地产行业发生交易428笔，交易规模达到470亿美元，其中国内房地产交易规模达389亿美元，平均交易规模约为0.8亿美元。2018年以来国内房地产交易规模整体收窄，交易数量呈较大降幅，十亿美元以下交易的平均规模较也2017年下降。这其中既有监管和融资环境收紧而带来的资金规模的限制，又有土地市场降温，平均溢价率下降，部分项目并购优势不再明显的原因。

2019年房地产入境并购交易金额较2018年下跌11%，交易数量上涨11%，平均交易金额为2.4亿美元，较2018年下降20%。尽管由于之前贸易局势紧张，部分境外资本因中美贸易摩擦引起的不确定性搁置了对中国内地的投资战略，但已投入大量资金的对华基金仍在积极部署。此外，为了分散投资风险，全球资本配置在亚太区尤其是中国市场将有待增长，特别是对核心资产的投资。

2019年房地产出境并购交易金额和数量同比分别下降76%及71%，平均交易金额下降18%。2017年8月《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》的出台，对境内企业投资境外房地产、酒店等资产进行了限制，此后境外房地产交易逐年下降。

02国内并购交易投资者类型

2019年国内房地产并购交易继续以战略投资者为主导，2019年全年战略投资者发生308笔交易合计规模约301亿美元，财务投资者发生71笔交易合计规模约84亿美元，个人投资者发生10笔交易合计规模约4.8亿美元。融资成本较低、运营实力强的大型企业凸显其优势，通过收并购方式获取优质项目资源，而资金压力大以及抵御风险能力较弱的房企将会面临出售核心资产，出让控股权，被整合的局面。

03国内并购交易地区分布

2019年一线城市和东部沿海省份的广东、浙江和江苏均是房地产并购交易的热门地区。

在经历了2017年三、四线城市地产并购的高峰，以及2018年因城施策的调控收紧，2019年房地产投资回归二线城市，较三、四线城市存量的压力，二线城市更为吸引投资者。

2019年，单笔超过十亿美元的交易集中在上海、广东、四川和海南，其中上海和广东平均交易金额较大，四川的规模型综合体以及海南的酒店被认为具有较大投资价值。

以北京、上海及广东为代表的一线城市区域的总交易金额占比可达到44%。而从交易数量来看，有超过72%的房地产并购集中在非一线城市区域。

04国内并购交易物业类型分布

投融资的热门资产主要集中在商办类、住宅类物业，此外对物业管理类公司的收并购交易成为2019年投资中一个新的风向标。

2019年，财务投资者对商办类、综合体类和住宅类项目投资规模分别达25%、 17%和 16%。战略投资者交易综合体类项目金额占比最大，达22%，住宅和土地类项目各占比10%，酒店和商办类项目各占比6%。

05新兴地产投资

物流地产

随着零售业数字化时代的逐渐成熟，电商平台从一、二线城市逐渐下沉至更广大的市场，更多的电商企业开始布局物流地产，完善其供应链的整体布局。市场对高品质的物流仓储设施仍然保持着大量需求。

数据中心

受到云计算服务提供商和即将到来的5G移动技术的推动，市场对数据中心的需求巨大，且远未达到供需平衡；
普华永道与房地产土地协会共同出版的《2020年亚太房地产市场新兴趋势报告》中指出，数据中心是2019年最受欢迎的另类资产板块，且投资热度在2020年有望继续提升。

养老地产

中国老龄化人口的增长为养老地产市场带来巨大的需求潜力；
养老地产与数据中心同属于偏重于运营的另类资产投资，只有产业链上各投资者发挥自身的优势，地产商开发建设好项目，运营商提供专业护理和康复服务，保险机构提供资金支持以及养老保险服务，实现资源整合及共享，才能逐步走向成熟的产业化运作模式。

06行业展望及投资热点

行业洞察

2019年，房地产行业整体增速放缓，银保监会等部门出台收紧房地产贷款的通知文件，外部融资成本的增加使不少中小型房企面临资金短缺，生存压力增大的问题。部分房企被迫战略收缩，出售资产寻求生存；部分房企资金链断裂，宣告破产。
激进的多元化投资、冒进新市场，尤其是低线城市、高价拿地等等都是导致房企出现困局的原因。一些已进入长租公寓或共享办公领域的房企，由于未找到契合企业自身情况的盈利模式，亏损逐年扩大，只能出售资产回收资金，回归地产开发业务。
一、二线城市土地供应紧张成为开发中的一大挑战，越来越多的房企开始通过并购获得项目资源，城市更新已经成为新主题。
打造中长期的投资和资产管理能力将是房企未来获取利润增长的重点。

投资热点

遭遇资金压力和经营困局的中小房企将通过处置资产，回笼资金以投资利润点更高的领域。出现更多的大型房企对中小房企的收并购交易，大型房企得以进一步提升其规模和行业地位，强者恒强，房地产行业的集中度将有所提升。
虽然房企在多元化发展的过程中已有不少教训，但仍在不断探索与金融、养老、教育、旅游、医疗等领域融合的机会。可以预见，未来通过并购寻求资源整合的房企跨界并购仍将继续。
城市更新正成为商办类投资的热点，收购-改造修复-退出的模式为具备改建能力的房地产投资者带来可观的利润。
产业升级、环境保护、贸易摩擦等各种因素促使部分制造业搬离一、二线城市或向东南亚地区转移，而这其中也蕴含着巨大的腾笼换鸟的机遇。
更多房企加快物业增值服务的发展，提升自己的资管能力。投资参股运营商或将是迈出的关键第一步。