2022年全国房地产市场半年报

宏观经济及房地产业现状

宏观经济增速持续下滑，房地产业首当其冲

2021年下半年以来我国宏观经济压力增大，经济增速持续下滑。尤其是2022年二季度，受本轮疫情蔓延影响，经济增长明显放缓，多个行业GDP同比下滑，其中房地产业GDP下滑幅度最大，受影响最明显。

经济压力冲击房地产市场底层需求，居民购房意愿显著下滑

去年下半年以来，我国经济压力增大、疫情反复、金融融资环境紧张，对房地产市场的几大底层需求：刚性居住需求、资产配置需求和改善置换需求都造成了不同程度的冲击，居民购房需求明显下滑，今年上半年我国居民部门新增存款、贷款的增长速度出现显著剪刀差，表明居民储蓄意愿加强，购房意愿显著下滑。

2022年上半年全国房地产市场表现

各地调整政策频出，但效果不及预期

2022年上半年，全国超过150个城市发布楼市调控放松的政策，调控放松涉及各个方面。从整体来看，三四线城市放松力度、覆盖群体范围远大于一二线城市。其中二线城市以针对特定人群及符合特定条件的边际放松政策为主，根据调控成效动态调整，而核心的限购政策调整依然谨慎，侧重发力人才引进、释放更多购房资格；但目前种种政策在市场端成效尚未显现，主要是由于市场底层需求处于低谷，市场负面效应尚未消散，边际调整政策难以见效。

融资政策松动，但融资结果尚未改善

今年从顶层到地方陆续出台融资松动方面的政策，政策面出现积极信号，但实际融资结果却依旧不容乐观。2022年上半年房地产开发资金来源额度增速进入负增长阶段，降幅逐月增加，到6月份降幅达到-25%较前月有所收窄。从资金来源结构来看，国内贷款和销售回款占比均持续下降，房企融资只能靠自筹资金，比如，股权融资、资产处置或者供应链融资。

房地产投资持续下滑，且与固定资产投资增速落差增大

受”三道红线”等融资政策的影响，2022年上半年房地产开发投资累计同比增长-5.4%，与固定资产投资6.1%的增速落差持续扩大。这一情况与2022年之前房地产投资增速始终高于固定资产投资增速情况相反，且房地产市场下行趋势日益显著。

房地产市场中短期趋势预测

经济圈集聚效应明显，市场分化将成常态

目前我国宏观经济增速放缓，区域发展“马太效应”明显，经济圈产业、人口聚集效应逐渐增强，长三角、珠三角、长江中游、京津冀四个经济圈涵盖了全国54.4%的GDP，45.5%的常住人口和60.3%的住宅销售金额，发展潜力相对更高，应作为投资重点关注区域，不同经济圈及不同能级城市经济发展模式分化，房地产市场也将长期分化。

城市分化源于不同类型城市投资、人口吸引力不同

经济圈一般可细分为多个都市圈，如长三角可细分为上海都市圈、南京都市圈、杭州都市圈等，都市圈内城市关系一般存在三种类型：外溢性、吸附型和封闭型，不同类型都市圈和不同能级城市，吸引投资、人口的半径不同，房地产市场投资价值和投资机会也有不同。

2022年房企投资策略建议

建议一：当前是中小型民企逆势拿地机会

当前市场处于周期底部，土拍门槛低、地价相对合理，且土拍竞争较弱，而同时龙头民企在投资拿地上大幅收缩，正是资金相对安全的中小型民企逆势拿地的机会，拿地后慢周转开发等待市场回暖。

建议二：发力股权融资拿地模式

“三道红线”、“贷款集中度管理”等政策的目标是放缓行业周转速度、降低企业杠杆率。行业高负债的原因除了追求规模快速扩张的战略外，更主要的是受到间接融资模式的影响，股权融资类的直接融资是降低杠杆的有效途径。