2020中国房地产市场总结及2021趋势展望
近日，中国指数研究院发布了《中国房地产市场2020总结&2021展望》。报告中指出，2020年全国房地产市场呈现出“整体房价稳中有升，高端改善需求加速释放；成交楼面均价上涨，企业布局向高能级城市回归”的特征。
2020年房地产市场形势总结
政策：调控政策边际改善 仍坚守“房住不炒”
疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场。
影响房地产趋势的因素有很多，比如城市化，货币，还有土地市场等等，但还有一个非常重要因素那就是楼市政策，当下楼市的状态，无不是在政策的作用下形成的。
2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，为抵抗对经济发展带来的冲击。各地频繁出台房地产相关扶持政策，市场快速恢复。与此同时，中央房地产调控基调保持不变，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。下半年以来，行业金融监管持续强化，多个房价、地价上涨的城市先后升级调控政策，力促市场理性回归。
针对房地产调控方向，中央仍坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严，地方政府短期为应对新冠疫情带来的影响，多地从供需两端出台房地产扶持政策，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”等主体政策底线，需求端更多的从放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大购房补贴等方面落实。
市场：价格稳中有升，长三角和珠三角地区价格上涨明显
根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。从各梯队城市表现来看，一线城市疫情下表现出较强韧性，疫情后市场快速回温，2020年1-11月一线城市价格累计上涨3.77%，从各城市群来看，2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。
土地：优质地块供应增加，土地竞拍热度较高
土地方面，300城宅地供需规模同比小幅增长，一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面价结构性上涨。据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地推出11.1亿平方米，同比增长2.2%；成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；住宅用地出让金为4.4万亿元，同比增长17.8%。
企业 ：线上线下积极营销，销售业绩基本持平
2020 年房企逐步修复因疫情影响的业绩，107 家房企销售金额跨越百亿门槛。品牌房企积极把握市场需求释放节奏，精准快速推盘、创新营销策略，销售业绩接近去年同期水平。企业方面，TOP100房企销售业绩逐渐回升，各阵营销售业绩表现分化。2020年1-11月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，销售额增长率均值为12.0%。1000亿以上超级阵营共32家，销售额增长率均值为9.7%。其中第一阵营（500-1000亿）共27家，销售额增长率均值为12.3%。
2021年房地产市场趋势展望
维持房地产市场稳定和房价稳定，依然是我国市场的主旋律。在政策加持下，2021年的楼市趋势仍旧突出一个“稳”字。与此同时，在新型城镇化持续推进背景下，人口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，可最大化享受城镇化带来的红利。但值得注意的是，房地产还是要坚持根据实际情况来调控，不搞“一刀切”。
行业环境：经济有望逐季向好，金融环境继续宽松
“稳就业，保民生”是今年经济工作的首要目标，下半年随着经济活动逐步放开，就业压力有望缓解，但考虑到庞大的农民工及高校毕业生就业群体，就业压力仍较大；在国内疫情得到有效控制的前提下（当前短时有限地区疫情的反复对全国经济运行影响有限），我国经济或将逐步恢复，基建投资较快发展、房地产投资同比转增均将驱使固定资产投资好转，而消费在多种因素综合影响下，增长空间受限。整体来看，下半年我国经济有望恢复正增长，且存逐季向好预期，但仍需警惕多种不确定性（疫情反复、国际贸易/政治摩擦等）带来的风险，整体经济增长压力仍较大，全年经济增速较去年将有明显回落。
市场趋势：市场销售压力逐步显现，城市市场分化局面加剧
- 销量：政策优化边际效应逐步减弱及疫情反复对居民收入预期的影响将制约销售的持续反弹，明年市场规模将逐步调整；
- 价格：地价高位运行及改善型项目集中入市将支撑房价整体以稳为主；
- 土地：住宅用地供应节奏有望继续加快，土地市场或呈逐渐降温态势；
- 新开工：高周转策略仍将阶段性持续，新开工料将实现稳中小幅增长；
- 投资：土地购置费及建筑工程投资将共同拉动投资额较快增长；
同时，城市分化加剧，投资重心将更加向需求具备长期支撑力的热点城市聚焦。改善型需求将继续加快释放，后疫情时代产品力对置业决策的影响力凸显，企业产品迭代将加速，物业服务行业庞大的发展空间将吸引房企积极竞逐，进而推动行业快速发展。
