2019中国房地产市场投资报告

房地产 897 6年前 0 第一太平戴维斯

报告前言

在此报告中，我们将从融资环境、投资资产类别表现等多个方面来考察中国投资市场，并分析包括平台收购、利基资产收购在内的各商业地产投资表现，最后我们还会讨论一些市场中主题性的话题。

自从2016 年年末中国政府实施了经济降杠杆政策，中国房地产投资市场的活跃性以及投资者类别已经发生了很大的变化。国内投资者及开发商融资日益艰难，融资成本与日俱增，这给到境外投资者更多的收购机会。一线城市仍然是最受投资者欢迎的投资目的地，同时一些高速发展的二线城市凭借强劲的发展潜力，也吸引了许多投资者的目光。另外，利基资产由于收益率更高、发展潜力可观且竞争较少，同样获得许多投资者的关注。

报告部分内容

1.融资环境严峻

2008 年全球金融危机以来，中国无论企业还是个人负债率都已大幅上升。多年来高负债率的大型投资项目驱动了国内生产总值两位数的增长。但2016 年年末起，政府采取一系列去杠杆政策，其中包括打压影子银行以及提高境内债券发行要求。这使得一些中小型私营企业资金状况受到极大影响。在2018 年前5 个月，有13 家公司的20 笔债券出现违约，合计金额达到约人民币148亿元。违约债券的数量以及合计金额都远高于2017 年同期。2018 年下半年，由于与美国贸易战的压力，政府对于经济去杠杆的态度出现一定程度松动；不仅准备金率下调，境内债券的发行量也有所上升。然而，中小企业的融资问题仍然充满挑战。

面对巨大的融资困难，房地产开发商尤其是中小型开发商和投资者继而转向海外债券市场以及夹层贷款等成本更高的融资方式。在2018 年前四个月，中国上市开发商境外债券发行额达到人民币996 亿元，平均融资成本相比2017 年上升1 个百分点达到6.98%。雪上加霜的是，在一些核心城市，开发商面临政府限购限价政策，住宅销售速度迟缓。另外，很多开发商以往利用高杠杆拍地开发，通过预售提前收拢资金，但一些城市已开始试行取消预售制，或规定土拍前须资金到位，从而令开发商面临更大的贷款偿还压力。预计房地产行业2019 年第一季度到期的债券将达到230 亿美元，如果有投资者要求提前偿还债券，金额或将达到430 亿美元。

中国开发商偿债能力达到三年来最低水平。根据彭博数据来看，其统计的80多家上市房地产公司2018 年上半年的平均短期偿债能力比率达到133%，为2015 年上半年以来最低，较一年前的297% 有显著下滑；有约四分之一的开发商比率在50% 以下。

2.大宗物业市场

2018 年中国商业地产投资市场表现低迷。大宗成交（人民币1 亿元以上的成交，不含开发地块）总额达到人民币1,888 亿元，相比2017 年同期下降20%。凭借出色的流动性以及透明度，写字楼资产仍然是最受欢迎的资产类别，最活跃的市场仍然是一线城市以及重庆、杭州、武汉、成都和西安等发展迅速的二线城市。零售商场的成交额保持平稳，成交集中在一线城市。

从酒店成交来看，2018 年初富力地产以人民币189 亿元从万达集团收购酒店资产包，含74 家酒店。除去这项成交，酒店资产成交总额同比下降42%。市场上仍然存在不少投资者有意收购酒店物业进行改造，然而此类资产有限。根据酒店物业的状况，例如建筑结构、土地性质以及终端需求，酒店通常被改造为长租公寓或者写字楼。以北京为例，最近一两年完成的多笔酒店成交均意图改造为写字楼。由于北京核心区域写字楼供应有限，位于核心区域但运营不良的酒店改造成写字楼后，获得大量的租赁需求。回到酒店市场基本面，在可支配收入及旅游需求持续增长的刺激下，酒店行业基本面不断提升，也成功吸引一些投资者开始关注酒店运营。

在工业地产板块，以万科、厚朴、高瓴资本、SMG 以及中银集团组成的财团在2018 年以人民币199 亿元收购了普洛斯。除去这项成交，工业地产成交总额在2018 年同比下降约40%。然而成交额缩减主要是因为供应端而非需求端的影响。由于物流地产基本面表现出色，租金具有上升潜力，加之收益率相对较高，投资者仍然在积极寻找投资机会。