2020年度亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告

2021年6月4日，戴德梁行在中国房地产业协会主办的第九届中国不动产金融论坛上发布2020年度《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》。报告除了覆盖亚洲主要国家及地区REITs市场概况及持有内地物业分析、国内不动产资产证券化市场等往期报告内容之外，首次加入了美国、新加坡、印度基础设施REITs市场专题研究，并对丰树物流信托做了详细案例分析，为中国公募REITs市场的发展提供参考与借鉴。

日本、新加坡、中国香港、印度四地REITs成为亚洲市场关注焦点

截至2020年底，亚洲市场上共有185支REITs，总市值达2,814亿美元，较2019年末市值下跌约5%。监管机构及REITs管理人通过多种手段积极应对疫情所带来的冲击，为REITs度过疫情困境提供了多层面、更具针对性的举措。

• 日本共有62支REITs，总市值约1,394亿美元。虽较2019年市场规模下降9%，但依然占据了亚洲REITs市场过半市值，为亚洲规模最大的REITs市场，亦是全球第二大REITs市场；
• 新加坡REITs市场在2020年表现活跃，在监管政策的积极推动下，整合及兼并不断，交易流动性提升。截至2020年底，新加坡共有42支REITs，总市值约814亿美元，分派收益率达6.4%；
• 中国香港REITs市场2020年挑战与改革并存，受新冠疫情和社会事件的冲击，REITs股价整体下降11%。分派收益率达6.3%。平均杠杆率为28%，低于新加坡及日本市场；
• 印度REITs市场于2020年及2021年初有两支专注于写字楼物业REITs上市，此外还有两支基础设施投资信托（InvITs）发行上市，即经营公路的IRB和经营电力网络的IndiGrid。

国内不动产资产证券化市场继续快速扩张

本次报告重点对国内类REITs、CMBS和CMBN产品在2020年的市场变化及亮点进行了分析，同时对截至2020年底已到期产品的处置方式进行了总结：

• 2020年共计发行产品90单，发行规模达1,798.6亿元，单数及规模较上一年分别增长8.4%及13.1%；
• 年内发行2单基础设施资产类REITs项目，为国内基础设施行业的融资模式提供了创新范本；
• 截至2020年底共有32单产品实现退出，富力广州国际空港综合物流园CMBS、北京华远盈都商业类REITs等市场化处置案例受到行业广泛关注。

此外，报告深入分析了美国、新加坡、印度上市基础设施REITs的市场表现。

戴德梁行参与不动产资产证券化项目突破100单

作为最早致力于国内REITs实践与研究的专业机构之一，戴德梁行积极参与中国不动产资产证券化行业发展。截至2021年5月已完成113单已发行的类REITs、CMBS和CMBN项目尽职调查和评估工作，产品发行规模超2,700亿元，代表性项目包括国内首单可扩募类REITs菜鸟网络物流、首单储架租赁住房类REITs保利租赁住房、首单人才公寓类REITs深圳安居集团人才公寓、首单续发类REITs苏宁云新等。

国内基础设施公募REITs即将落地

近期，9单基础设施公募REITs产品正式获得中国证监会的注册许可，并已陆续进入发售环节，国内基础设施公募REITs的即将落地成为了本次论坛中各位嘉宾讨论的重点。