2021年一季度中国房地产市场研究报告
一、2021 年一季度中国房地产市场形势总结
1.政策环境：坚持“房住不炒”定位，多地楼市调控加码稳预期
2021 年一季度，中央始终坚持“房住不炒”定位不变，坚定房地产调控态度，不断强化土地、金融等方面政策在市场调控中的作用，并高频、高效督导各地房地产调控工作。1 月以来多城房地产调控政策升级加码，从限购、限贷、限售等方面“补漏洞”，抑投机、保刚需，同时亦明显加强市场监管力度，严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场，住房信贷的收紧呈现由点及面、并向全国扩围的趋势，力促市场情绪理性回归。
2.市场量价：量价延续增长态势，重点城市成交规模达近五年最高水平
价格方面，一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.77%，涨幅较去年同期扩大0.59 个百分点，但仍处近五年同期较低水平。各梯队城市新建住宅价格较去年同期均出现不同程度上涨，其中一线及二线代表城市涨幅均小幅扩大，三四线代表城市价格累计变化由跌转涨；各区域中，长三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期有所扩大，珠三角、京津冀、山东半岛价格累计变化均由跌转涨。成交方面，受“就地过年”影响，重点城市楼市淡季效应明显减弱，一季度50 城商品住宅成交规模达近五年最高水平，其中一线城市及东部热点二三线城市成交活跃度更为突出。供应端，房企紧抓机遇积极推盘，重点城市一季度整体新增供应量创历史同期新高，但与需求相比，仍显不足，短期库存规模及去化时间均明显下行。
3.土地市场：地价保持上涨态势，“两集中”后三四线城市高价地频现
受重点城市供地“两集中”影响，3 月22 个重点城市整体推地明显缩量，带动全国300 城住宅用地供应规模同比回落，在低基数下，成交规模同比增长；成交楼面均价创历史新高，溢价率亦有所提升。其中，除二线城市外，其余各线城市宅地供需规模同比均增长，三四线城市成交量价齐升，带动土地出让金大幅增长。长三角地区土地市场热度延续，热点城市土地成交金额领先，部分优质地块竞拍热度高，高价地频现。
4.品牌房企：积极营销促业绩增长，调整策略应对供给端改革
2021 年一季度，品牌房企把握“就地过年”机遇，积极营销，抢收回款，销售业绩同比大幅增长。品牌房企谨慎扩充土地储备，拿地面积同比小幅下降。金融监管持续趋严，一季度房企债券融资规模有所回落，国内融资成本有所上升。发展策略方面，品牌房企稳增长优管理控风险，聚焦提升产品与服务品质；深耕地产开发主业的同时，重视综合多元的产业布局。投资拿地更加审慎，布局强调优化土储结构，重点城市供地“两集中”亦为企业合作、非招拍挂市场拿地等提供了更多可能。
二、2021 年中国房地产市场趋势展望
1.宏观环境：经济稳中向好，金融监管不断强化
伴随着疫情防控的积极显效，我国经济供需两端各指标均呈现向好发展趋势，带动经济面继续稳步复苏，一定程度上预示着今年货币政策将逐渐回归常态，部分阶段性措施将逐渐退出，但在当前复杂的内外环境下，经济的发展仍面临较多不确定因素干扰，经济恢复基础尚不牢固，整体货币政策不会“急转弯”，也不具备明显收紧的基础，预计全年货币供应量增速仍将保持在高位。当前，中央明确资金将更加侧重对重点领域、薄弱环节的定向支持，且更加注重防范化解金融风险，实施房地产金融审慎管理制度，未来企业端、银行端和个人端的资金监管均将持续强化，伴随住房信贷环境的收紧，短期个人房贷利率仍存上行预期，房地产贷款余额增速或进一步放缓。与此同时，部分市场预期不稳的城市，调控政策将继续加码。
2.市场趋势：预计二季度供需两端增速将放缓，全年销售面积回落
今年以来，全国房地产市场整体延续了较快发展态势，1-2 月全国市场规模创历史同期新高。二季度，随着调控政策的进一步显效，以及低基数效应的减弱，房地产市场规模增速将有所收窄。全年来看，预计全国房地产市场仍将呈现“销售面积小幅调整，投资中高速增长”的特点。销售端，一方面，房地产金融监管不断强化，住房信贷环境收紧，将一定程度上压缩全国商品房销售面积的增长空间；另一方面，随着经济基本面向好，居民收入水平有较好预期，叠加新型城镇化持续推进，在刚需和改善需求带动下，市场销售规模整体仍有保障，全年商品房销售面积仍有望保持在17 亿平方米左右高位，其中一二线城市在供应端改善、部分压制需求逐步释放等因素带动下，市场规模存在放量空间；三四线城市整体存调整压力，结构性机会更加突出。投资端，预计“三道红线”试点继续扩围，企业的资金压力不减；而新增土储的积极开工、竣工资金的结转等因素均将一定程度上支撑企业投资增长，叠加今年租赁市场供应端将发力，大规模租赁房的建设亦将为房地产开发投资提供支撑。综合各影响因素，全年房地产开发投资额将保持中高速增长。
3.关注点：重点城市供地“两集中”，房企经营管理面临挑战
重点城市供地“两集中”政策出台将对行业产生深远影响。一方面，重点城市住宅用地供应面积有所增多、供应节奏明显改变，各地竞拍规则有所调整，调控走向精细化。另一方面，将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力，在激烈的竞争环境中，企业更需练好内功，打造优质产品，同时把握时机，加快调整拿地、营销节奏，采取差异化竞争策略，实现稳健发展。最后，行业集中度或将进一步提升，短期企业可以加大合作力度，合作拿地既能分散资金压力和项目风险，又能实现互利共赢。
