2021中国代表城市房地产市场预测

房地产 586 4年前 0 合富辉煌

2020年“疫情环境”下，国内经济增长的韧性凸显。伴随经济复苏，在维稳措施与流动性宽松的共同作用下，全国土地及商品住宅市场超额修复。全国98城宅地成交总建面及金额同比分别提升9%、18%。商品住宅销售面积及金额均创新高。

购地及购房资金进一步向往“优势城市”、“优质区域”集中。经济发达的长三角及粤港澳大湾区，土地及商品住宅市场成交热度位居全国前列，部分区域面临市场过热风险。

下半年起，随着全国宏观经济及重点城市房地产市场企稳趋势明确，国家流动性政策逐步回归常态，“稳杠杆”提上日程，对房地产实施的资金管控加严。分城施策由“一致宽松”回归“松紧适度”，不同区域之间的政策差异加大，部分城市（主要为一、二线城市）“限制性措施”重新加码。

展望未来，2021年政策方向确定，对房地产金融的审慎管理仍将持续推进。经济环境仍存不确定性，“分城施策”将更灵活推进。流动性“边际收紧”一方面制约房企资金，另一方面亦抑制市场周转。资金回笼压力之下，房企推货将保持规模高位，市场成交有望与近年水平相当。但土地及营销成本高企，行业利润率面临更大挑战。

一、宏观经济与政策环境分析

2020年中国“抗疫”成果显著，经济增长韧性凸显，国内经济对比其它主要经济体的优势进一步加强，人民币资产具备更强支撑。然而，经济继续向好恢复的基础尚未“足够牢固”。从经济结构来看，“投资”增速边际放缓，“出口”后续增长弹性将有所降低，“消费”的复苏程度“尚未充分”。

在政策面，随着经济增长的稳定性提高。宏观调控由“超常规宽松”向“常规宽松”过渡。下半年“分城施策”由“一致宽松”回归“松紧适度”，不同区域之间的政策差异加大，部分城市（主要为一、二线城市）重新加码“限购”、“限售”、“限贷”。

1.2020年经济“抗疫”成果显著

2020年我国GDP总额迈上百万亿元的新台阶。制造业连续11个月保持扩张区间，企业利润“由负转正”。国际经合组织预计2020年中国是全球唯一经济正增长的主要经济体。

中国对比其它主要经济体的经济优势进一步加强，人民币资产价值具备支撑。2020年人民币币值持续上涨，12月较6月上升9%，人民币兑美元汇率突破0.15（即1元兑6.54人民币）。国内股市及商品房市场持续向好，上证指数12月达到3450点，全国商品房成交均价同比上升6%。

2.“消费”仍待提振，“控杠杆”必要性提高

拉动经济增长的“三驾马车”中，【出口】和【投资】是主要的拉动力。【出口】维持高增，防疫物资、以及下半年欧美需求恢复促使出口连续5个月保持9%以上增速【投资】（基建、房地产）上半年显著复苏，下半年虽边际放缓，但总体仍保持高位增长。

但【消费】复苏程度“仍未充分”，社会消费品零售增速为4.6%，较2019年降低3.4个百分点。企业实际“需求人数”仍处负增状态，2020年城镇居民人均可支配收入增长为2.1%，较2019年降低3.7个百分点。

国内宏观杠杆率受抗疫措施推动“快速抬升”，截至三季度，实体经济部门杠杆率由2019年的245%上升至270%。“杠杆率上升”叠加“企业违约率上升”加大未来经济运行风险，“控制杠杆”的必要性增加。

3.宏观调控由“超常规宽松”向“常规宽松”过渡

随着“疫情”逐渐得到控制，从上半年进入下半年，流动性措施的“超级宽松”暂告一段落，并逐步向“常规宽松”过渡。新增社融逐月回归2019年以来均值水平，“降准”等超常规宽松措施于6月后“未再出现”，央行转而更多采用MLF，逆回购等措施补充流动性。

下半年全国重点城市房地产市场企稳态势已经较为明显，部分地区的房价上涨压力加大，“分城施策”由“一致宽松”（指绝大多数城市于年初实施较为宽松的房地产政策）回归“松紧适度”，不同区域之间的政策差异加大，部分城市（主要为一、二线城市）“限制措施”（限购、限售、限贷等）重新加码；但房地产对“吸纳人才”的积极作用仍被各城政府重视，各地“人才措施”保持相对宽松。

二、全国房地产市场发展情况分析

“疫情经济”下的土地及商品住宅市场超额修复。二季度起，全国98城商住用地成交快速复苏。全年成交宅地总建面及金额同比分别提升9%、18%。商品住宅销售面积及金额均创新高，均价保持上升趋势。

购地资金及购房资金进一步往“优势城市”、“优质区域”集中。四大城市圈中，长三角宅地溢价幅度最大，大湾区深圳、东莞等优势城市宅地溢价较好。杭州、宁波等城市“日光盘”频出，深圳、东莞、广州等优势城市“有价有量”。环渤海、华中/华西城市群，多个城市区域市场仍需“以价换量”。

1.大势向好，土地及商品住宅市场超额修复

“疫后”土地市场成交规模快速修复。年初疫情叠加春节，土地市场成交低迷，3月后维稳政策激励土地成交，房企拿地积极，6月成交总建面累计同比回正。

在宽裕流动性及融资环境刺激下，2020年全国重点城市成交楼面地价走高，9月后“三道红线”划定对“一路高歌”的土地市场起到必要的“镇静作用”，土地成交溢价率有所回落，但房企对“优势区域”（重点城市+中心城区/近郊）土地的争夺仍然激烈。

从商品住宅市场看，2020年全国98个重点城市商品住宅成交总建面5.5亿㎡，同比上升13%。98城商品住宅平均成交价格稳步提升，同比上升11%。不同区域商品住宅库存分化发展，长三角、粤港澳大湾区整体仍处去库存阶段，商品住宅库存分别同比减少3.7%和0.5%。环渤海、华中华西商品住宅库存分别同比上升6.9%和3.8%。

2.加剧分化，资金进一步往“优势城市”、“优质区域”集中

房企资金集聚于优势城市“拿地”的特征明显。Ⅰ/Ⅱ/Ⅲ/Ⅳ四类城市2020年成交建面同比分别提升27%、1%、4%、14%；成交金额同比则分别提升43%、10%、17%、18%。可见，I类（一线）及Ⅱ类（强二线）城市土地市场相较其它类型城市更加活跃。

按土地市场热度划分，长三角>粤港澳大湾区>华中华西>环渤海。2020年长三角、粤港澳大湾区“地王”频出，“地价TOP10榜单”中产生于2020年成交宅地的占比分别达42%、56%，土地市场热度较高。华中华西、环渤海则分别为35%和24%。

商品住宅市场方面，购房资金更关注在“先行城市”的置业机会。通过比对38个代表城市主力推售区域的市场成交均价（按市场推售价格统计）变化，可以发现：I类（一线）城市的市场表现最为稳健，2020年不少“库存稀缺+地价居高”的区域面临价格上升压力；II类（强二线）及Ⅲ类（二线及强三线）价格上行区域集中在配套成熟度高、规划实施力度大的“中心+近郊”，该类城市区域市场价格普遍“以升为主”。由Ⅲ类（二线及强三线）到Ⅳ类（三四线）城市，实施“降价促销”的区域数量有所递增。Ⅳ类（三四线）城市由于受地缘购买力、城市发展能级及配套成熟度等因素影响，市场复苏态势仍待进一步巩固，下半年“价格下跌”的区域（按取样城市主力推售区域，加总统计）数量约占4成。

从四大圈层城市（主力推售区域）“去化表现”看，2020年粤港澳大湾区项目去化速度加快，去化“500套以上”(按平均单盘统计)的区域占比明显增加；长三角区域热点城市保持旺销，去化“200套以上”的区域占比持续提高；环渤海区域市场热度仍然偏冷，多个区域走货效率改善并不明显；华中、华西下半年项目周转效率有所提高，但是相较2019年仍有一定差距。

三、2021年政策趋势

2021年政策方向确定，但经济环境的不确定性仍存，因而在政策执行上更强调“精准”及“时度效”，政府对各项政策措施的执行将“更宽幅波动”。

房地产政策由“降成本”走向“控杠杆”，流动性“边际收紧”将一定程度抑制市场周转，“投资、投机性”购房行为受到更大抑制，使局部高涨的置业情绪降温，市场稳定性随之提高。“需求侧改革”将加快一级市场供应向租赁住房倾斜，从市场源头缓解重点城市的“供求矛盾”。租售并举之下，土地资源仍然具备充足的价值支撑。

在政策引导下，城市资产作为“城市发展价值”的关键承载，将对推动城市规划、财政与经济稳健前行发挥更积极作用。

1.2021年政策方向确定，但“措施执行”将“更宽幅波动”

从国际经济环境看，在疫情受控的假设前提下，环球经济将走向复苏，然而，“病毒变种”以及“外国政府抗疫措施”等因素将对“经济修复”带来影响，不确定性仍存。

2021年宏观政策需要顾及的“分项目标”对比2020年明显增加。从2020年下半年以来，“超宽松”的维稳措施已逐步向“常规宽松”过渡，但中央经济工作会议已明确政策“不急转弯”，各项维稳措施再大幅收紧的可能性较低。在政策执行上，转而更强调“精准”及“时度效”，对“资金/资源”的调度更加讲求“针对性”。

对比2020年：（1）政策的一致性减少。2020年各项主要措施以“维稳”为大方向，2021年既需“维稳”亦需“促进转型”，因而，不同类型的措施、不同地区的政策，其彼此差异会有所加大；（2）波动性增加，2021年宏观调控将更视乎实际经济发展情况动态调整，在外部环境加快变化的情况下，不排除政策在“紧缩”与“宽松”之间的切换会更加频繁。

应对宏观环境不确定性：各项“执行措施”动态调整

2.“降成本”走向“稳杠杆”，流动性“边际收紧”制约市场周转

货币的“超常规宽松”告一段落，流动性的“边际收紧”将不可避免，对房地产实施的金融审慎管理仍将推进，这对企业的资金回笼提出更高的要求。基于过往行业融资数据统计，预计2021年房企偿债压力仍大，资金压力将驱动房企推货维持高位。受“三条红线”调控影响，2021年土地市场或将适度降温，然而，资金面仍然关注在“优势区域”的土地获取，不同区域（基于地缘购买力、配套成熟度、规划等级及规划推进）的土地市场热度差异将更加明显。

政府流动性管控的重点领域由“一级土地市场”和“二级商品住宅市场”及“三级存量市场”延伸，在需求端信贷限制加严的情况下，“投资、投机性”购房行为将受到更大抑制，局部高涨的置业情绪降温，市场稳定性将有所提高。

3.房地产对城市经济的支撑作用将继续加强

2021年房地产的“需求侧改革”将加快推进，我们预计会由两个方向开展：

（1）供给侧向租赁住房倾斜。包括加快完善长租房政策、重点城市土地供给向租赁住房倾斜、探索利用集体用地建设租赁住房等。租售并举之下，由于供给向“租”倾斜，“可售”的土地资源具备价值支撑。

（2）地方政府持续实施各项“人才措施”。各项“人才优惠”仍然是城市吸纳“工程师红利”的“重中之重”。“因地制宜”之下，“调控政策调整”与“人才措施保持相对宽松”将同时存在。

从中长期看，“稳杠杆”与“需求侧改革”相互配合，房地产对城市经济的支撑作用得以持续加强。“稳杠杆”使房地产金融风险可控，通过短期抑制市场周转，使中长期市场发展动能将与城市经济动能“保持适配”，市场发展的稳定性得以提高；“需求侧改革”着力缓解“居住成本”与“人才居住需求”矛盾，提高市场对居住需求的兼容性（租售并举）。显然，“疫后”经济环境下，房地产对城市经济的支撑作用并未改变，城市资产作为“城市发展价值”的关键承载，对推动城市规划、经济与产业稳健前行发挥更积极作用。