2020年三季度中国房地产行业回顾与后世展望
住宅销售持续超预期，商办去化依旧艰难；三大城市群与西北表现最亮眼，长三角复苏一骑绝尘，城市之间上演冰与火。
回顾
一、政策篇
部分城市房价过快上涨，调控分化趋势加剧
今年以来，中央对于房地产始终贯彻“房住不炒”、“因城施策”与“三稳”目标不变，各地针对楼市的调控政策则呈现差异化和精准化，上半年受疫情冲击，楼市政策呈现宽松态势；进入三季度，部分热点城市房价过快上涨，两次房地产座谈会共16城参会，从而引来调控升级。
三季度，“五限”调控升级城市：深圳、东莞、杭州、南京、宁波、无锡、常州、沈阳、唐山、长春、银川；转让增值税免收年限2年提升至5年城市：深圳、沈阳、成都、无锡。
2020年上半年，受疫情冲击的影响，中央会议多次提及实施“扩大内需”战略，而作为关联上下游数十个产业的房地产业作为中国经济的压舱石作用短期无法替代，因此对于房地产的扶持方面从供给端和需求端出台诸多政策：
- 供给端：降低预售条件、降低预售监管资金的留存比例/使用标准、土地出让款的延期与分期支付、开工与竣工的允许延期、延期缴税等；
- 需求端：“一区一策”、降低人才落户与购房门槛、提供购房补贴、放宽公积金政策等。
三季度，国内经济恢复迅速，但在全球货币宽松和经济增速下滑的背景下，民众避险需求明显，以长三角、珠三角为首的部分城市房价涨幅过快，亦带动部分区域核心城市因短期供需失衡而导致房价快速上涨，因此在住建部这些城市“五限”调控再度升级，并对诸如“假离婚”等操作漏洞进行补漏。
二、销售篇
住宅销售持续超预期，商办去化依旧艰难
2020年前三季度，全国商品房、住宅销售额分别为11.56万亿、10.35万亿，同比增速分别为3.7%、6.2%；全国商品房、住宅销售面积分别为11.71亿㎡、10.36亿㎡；同比增速分别为-1.8%、-1.0%。
三大城市群与西北表现最亮眼，九月市场转冷凸显隐忧
三季度延续二季度强力修复，表现更为亮眼，各大片区均实现正增长，以三大城市群、西北五省、福建最为亮眼，但8月下旬监管层面的“三道红线”以及住建部约谈6城导致市场开始降温，9月在头部“踩线”民营房企在全国大部分地区大幅降价下，多数地区诸多房企跟随降价，随即市场观望情绪逐渐浓厚，市场转冷明显。
三、资金篇
行业融资再度收紧，销售大幅回暖助力回款高增
受益于楼市持续超预期的回暖力度，房企到位资金总额共计13.64万亿、同比增长4.4%，主要是定金及预收款和按揭回款部分高增长带动，此外，二季度短暂的融资松动亦有贡献。行业融资方面，自在去年针对房企融资的一系列监管组合拳以来，中央定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，“房住不炒”与“三稳”总体保持定力，对于资金违规流入房地产持续强监管。
境外金融市场修复，民企海外发债环比大涨
2020年前三季度，内地房企在境内外合计发债9242亿元，同比增长1%，与去年同期近乎持平。其中，第三季度发行规模3284亿元，环比增长31%，同比增长27%。这主要是海外金融市场修复，民营房企境外发债亦恢复正常，发债规模环比大涨所致。
四、土地篇
土地成交热度环比回落，一线与强三线仍最受青睐
2020年1-9月，全国招拍挂土地出让累计规划建面31.45亿㎡，同比增长6.1%，累计土地出让金5.36万亿元，同比增长13.3%。其中，涉宅用地出让累计规划建面15.14亿㎡ ，同比增长7.6%；累计土地出让金4.53万亿元，同比增长15.3%；平均成交楼面价2,989元/㎡ ，同比增长7.1%。
展望
一、宏观篇
海外疫情第二波来袭，全球经济遭受持续冲击
三季度海外疫情第二波来袭，美国、印度等疫情震中尚未好转之际，欧洲多国疫情再度失控，单日新增确诊人数持续攀升，规模远超四月疫情峰值，截至10月12日，全球新冠肺炎确诊病例上升至3760万例，其中死亡病例达到108万。
二、库存篇
住宅库存回落明显，商办库存去化维艰
截止三季度末，全国商品房待售面积4.96亿㎡、同比增长0.5％。其中，商品住宅2.24亿㎡、同比下降0.4％；办公楼0.38亿㎡，同比上升2.6%；商业营用房1.33亿㎡，同比下降-1.8% 。
三、债务篇
偿债规模再创新台阶，房企资金链进一步趋紧
2020年下半年，房企到期债务再上台阶，到期规模环比上半年增长超过5成。在“三道红线”出台之，房企资金链进一步趋紧。然而，2021年前三个季度的到期规模仍创新高，同比飙升：
四、应对篇
头部房企积极补仓，轻量重质提升拿地标准
在疫情冲击全球经济的全球宽松背景下，国内“房住不炒”仍然保持政策定力，对于房企融资的监管政策并未见明显松动。而在一季度商品房销售大降以及对未来的悲观预期下，民营房企一季度拿地收缩明显，央企凭借融资优势却继续大手笔拿地——拿地金额TOP10房企国央企占据8席，且除了绿地外拿地金额均大幅增长，多家百强民营房企一季度零拿地。
五、市场篇
头部房企集中度再上升，行业格局向倒金字塔演变
前三季度，Top100房企实现销售额8.01万亿，同比增长7.0%，强于全国市场整体增速。疫情期间停工停售使得中小房企现金流恶化，行业整合加剧，头部房企集中度再度提升。
明年针对房企负债规模的“三道红线”将执行，在行业偿债规模再上台阶、销售总量触顶、海外疫情失控且大国对抗升级的背景下，行业整合将继续加速，集中度继续集中，强者愈强趋势不变，行业格局将向倒金字塔演变。
总结
海外疫情失控，逆全球化影响深远，提高拿地标准、加速去化与回款仍是核心。
“五限”调控继续分化，精细化和曲线化是常态。
行业融资再度收紧，楼市需求遇冷之下融资能力分化加剧，行业或进入供给侧改革，强者愈强。
四季度房企推盘节奏加快，促销战力度和广度扩散。
在旧改接力棚改之后，非都市圈三四线城市后续支撑力锐减，围绕一二线及都市圈三线拿地成为共识，非都市圈三四线须提高拿地标准。
