2018年中国楼宇经济发展年报
报告简介
随着中国经济迈入转型期，产业结构调整升级，房地产市场格局不断演进。2018年中国迈入楼宇经济3.0时代，楼宇与经济达到前所未有的高度融合，“楼宇经济”已变成一个有机整体，成为推动经济发展的一种全新产业模式。
面对楼宇经济3.0这一全新时代，仲量联行发布重量级研究报告——《楼宇经济3.0》，为政府、投资者、租户与专业服务机构等市场各方提供新时期下的市场研判与发展策略指引，助其更好地应对挑战，把握机遇。
报告关键要点
首提“未来楼宇经济”FoBE概念
在2017年仲量联行提出的“未来办公”概念中，已经明确了数字化驱动、人性化体验等维度在未来办公场所策略中的意义。在楼宇经济3.0时代，这一“未来”概念将有哪些延伸？“未来楼宇经济”将诠释楼宇经济新内涵，以未来为导向探索各个业态特定的发展趋势。
FoBE“导向—驱动力(Fit to Drive)”模型推演四大趋势
经济发展离不开“企业”以及企业中的“人”，楼宇经济亦不例外。FoBE“导向—驱动力(Fit to Drive)”模型基于“导向”与“驱动力”两大维度，将企业及人本身视作楼宇经济发展的内生环境，并将与楼宇经济高度关联的经济、产业、社会作为外部环境，两两结合推演出楼宇经济3.0时代的四大发展趋势。
报告部分内容
谈及“楼宇经济必然离不开“楼宇”二字。依据《新华字典》释义，“楼”意为两层及两层以上的房屋，现代语境下亦代指か公楼等高楼大厦。“宇”意为屋槍，泛指房屋，词义暗指其功能具有庇护的作用。因此“楼宇”一词不仅阐释建筑形态特征，同样蕴含着功能性。自古以来，楼宇本身所应具备的功能构筑起词汇的涵义。而今，楼宇的形态已不可同日而语，楼宇的功能性亦早已超出庇护一词的词义。但不可否认，楼宇的现代词义仍延续着建筑形态与建筑功能两大维度的内涵。就建筑形态而言，楼宇在楼层数、单层面积、建筑结构、立面外形、地下空间等各方面的发展可谓百花齐放;而功能性方面，除居住性以外，楼宇同样承载着研发、生产、色储、交易、办公等经济活动的多元功能。因此，楼宇在当代房地产市场中不仅仅局限于か公楼物业，售物业、酒店、公寓、产业园区、仓储物流、工业厂房均属于楼宇的广义外延，上述七大业态亦构筑起楼宇经济”研究的范畴。按土地性质划分，前四大业态的开发基于商业用地，后三者则属于工业用地开发的范畴。
楼宇经济1.0
楼宇经济在过去数年间快速发展。早期阶段，楼宇作为经济发展的硬件载体，房地产开发以建筑形态的单一业态为主，功能性也相对单一，企业对楼宇的诉求大多局限于满足基本办公即可，卖场对零售商而言也仅仅是销售商品的场地提供方。受制于当时的经济发展程度以及建筑设计条件，楼宇的形态、品质、聚集度等各个方面与今日亦不可同日而语。市场供应不够充分，楼宇的可选择度较低。市场竞争处于早期原始阶段，以单个楼宇之间的空间竞争、价格竞争为主。楼宇仅被祝作硬件，与产业发展无明显的关联性。我们将这一楼宇经济发展的早期维形阶段称为“楼宇经济1.0”时代。
楼宇经济2.0
干禧年前后，中国一二线城市房地产开发进入新阶段。尤其过去十年，中国商业地产开发步入高速发展时代，楼宇的建筑设计、形态外观、功能用途等诸多方面已取得长足进步。集合办公、零售、酒店、公寓等多业态的综合体开发成为中国城市商业地产开发范本，大规模铺开，并从一二线城市快速下沉至能级更低的城市及内陆地区。综合体各个业态的功能性实现优势互补，“1+1＞2”的综合体优势得以凸显。市场竞争突破空间竞争的局限，演变为“空间配套”的二元竞争格局。
这一时期，作为经济活动的空间载体，开发商将视野延伸至产业、招商等经济活动层面，更加关注楼宇的终端用户。楼宇与经济的结合度显著提升，尤其近五年楼宇在房地产领域不再是一个孤立术语，“楼宇+经济”的发展模式逐步成为市场主流。“楼宇承载经济、经济反哺楼宇”凸显这一发展模式的显著特征。楼宇经济的这一进阶时期被定义为“楼宇经济2.0”时代。超一线及一线城市在15-20年前便已进入楼宇经济2.0时代，1.5线城市的2.0时代多数起步于10年前，而能级更低的城市则主要集中于过去5年。
定义“ 楼宇经济3.0 ”
中国经济从高速增长时期转入结构调整时期，中国楼宇经济的发展也在2018年进入新时期楼宇经济3.0。在楼宇经济2.0阶段，综合体开发使楼宇经济成为有机整体，业态组合实现“1+12”的价值，互补且融合。在2.0基础上，楼宇经济3.0有效实现上下游产业链的整合，在科技革新驱动下，“楼宇经济”成为一个整体，是经济发展的一种全新产业模式。
这一时期，楼宇与经济的结合度前所未有，楼宇不再局限于硬件載体或是实体房地产，而是一种能驱动经济增长的产业。楼宇经济的驱动因素已从市场开发转向科技驱动，科技与绿色、共享、多元等趋势融入楼宇经济，形成“楼宇经济+趋势”的末来特征。掌握科技优势，能将科技转化为楼宇经济的应用成果，便能在未来竞争中处于领先地位。在2.0空间配套”的二元竞争基础上，楼宇经济3.0看重运营管理服务的软性附加值，因此“空间+配套+运营”的全方位竟争成为主流趋势。
