湾区经济下的东莞商办发展
住建部公布的《2019年城市建设统计年鉴》显示，我国城区人口超过300万的城市共有30个，较2015年增加了5个。从城区人口排名来看，6个超大城市2019年排名与2015年排名没有变化。在特大城市中，东莞超越了郑州、武汉和南京，成为城区人口最多的特大城市。
该变化与近年来东莞城区的暂住人口增加迅猛有密切关系。2018年，该数字为453.45万人，2019年猛增到701.61万，超过广州的669.22万，首次成为全国城区暂住人口最多的城市。
经济增速湾区第一 屡屡千亿级跃升
戴德梁行发布的《 湾区经济下的东莞商办发展》研究报告显示，2019年，东莞GDP突破9000亿元大关，在全国大中城市中排名第19位，比上年增长7.4%， 增速位列粤港澳大湾区第一位，较全国和全省的增速分别高出1.3和1.2个百分点。从过去几年的经济增长走势来看，基本上每两年东莞的GDP 就会实现一次千亿级别的跃升，甚至每年一次千亿级的跃升也频频出现。
镇街经济综合实力强劲
根据《2019全国综合实力千强镇》报告，东莞28个镇全部入围全国千强镇，排名无一下滑，22个镇排名不同程度上升；其中2个镇进入前10名，分别是第七的长安，第八的虎门；15个镇进入前100名。此外，东莞31个镇、街共获得36个省级技术创新专业镇称号，数量位列全省第三。
五大新兴产业支撑东莞 打造先进制造中心和创新型城市
根据2018年6月发布的《东莞市重点新兴产业发展规划（2018-2025年）》， 继“五大支柱、四大特色”产业之后，东莞将依托现有优势产业，结合新兴产业发展趋势，着力发展新一代信息技术领域、高端装备制造领域、新材料领域、新能源领域、生命科学和生物技术领域这五大重点新兴产业领域，并明确到2025年，这五大新兴产业发展成为新支柱，重点新兴产业规模年均增长18.6%以上，总规模超过40000亿元，以支撑东莞产业结构实现战略性调整，将东莞建成有全球影响力的先进制造中心和创新型城市。
结合当下东莞科技产业的发展势头，已然诞生或吸引全球知名的OPPO、VIVO、华为等科技龙头企业，并带动其背后的大量的上下游企业扎根东莞，成为名副其实的手机制造之城，全球每4部智能手机就有1部产自东莞。在这成绩背后，不仅有头部企业的贡献，完善的产业链及行业环境显然是支撑东莞信息技术制造业发展的基础。
产业转型升级、承接外溢需求 助推东莞甲级写字楼市场发展
伴随着中心城区的建设和产业升级的推进，位于城市中心区位、具备更好的商务氛围及配套、物业质素及服务更优的写字楼陆续入市，成为承载东莞产业升级发展的重要载体之一，其对城市、产业升级发展的支撑作用也将愈发重要。因此，近年来，东莞越来越多的高品质写字楼陆续落成，其中不乏获得国际绿色建筑LEED等认证的高品质物业。
至2020年，东莞写字楼市场已形成了以鸿福路板块、国际商务区板块以及南城总部基地板块为核心的甲级写字楼商务格局，伴随国际商务区板块及南城总部基地板块建设进入集中交付期，东莞甲级写字楼市场已初具规模。
存量超100万平方米 东莞甲级写字楼市场仍处初期阶段
有别于深圳、广州等已发展成熟的甲级写字楼市场，当前东莞同类市场尚处于发展初期，无论是租金水平或出租率都不及其他相对成熟的二线城市。
截至2020年第四季度，东莞全市甲级写字楼总存量达到101.9万平方米，在下半年全市吸纳量达37,316平方米后，空置率较上半年小幅回落1.8个百分点至39.9%。但因为新供应入市带来空置压力，租金较上半年下降5.6个百分点至每月每平方米68.4元。
分板块来看，鸿福路板块是目前东莞甲级写字楼发展最为成型的片区，总存量达到72.5万平方米。由于拥有较多较高品质的写字楼，同时写字楼多聘请更有经验的物业管理机构负责日常运营，整个片区因此成为优质企业寻租甲级写字楼的首选之地，片区平均租金也为全市最高，2020年末达到每月每平方米70.9元，较上半年回落4.7个百分点，空置率则较年中下降4.0个百分点至35.2%。
国际商务区是东莞市政府重点打造的商务核心区，未来将引入众多知名企业，目前仅有少数办公楼宇落成但尚未正式启用，相邻地块的甲级写字楼未来也将融入核心商务区板块。截至2020年第四季度，国际商务区板块市场存量达8.3万平方米，平均租金为每月每平方米48.1元，较上半年回落3.8个百分点，空置率录得19.5%，较年中下降2个百分点。
南城总部基地板块2020年第四季度迎来一座写字楼新供应入市，因此导致量物业在持续得到消化的同时，空置率仍较上半年上涨2.7个百分点至64.0%，租金也在新供应的影响下下降9.7个百分点至每月每平方米67.7元。
预计，东莞甲级写字楼市场2021年将迎来一波集中供应，超80万平方米的新项目计划入市。伴随这些项目陆续投入使用，南城总部基地商务板块将逐渐成型，同时重销售轻运营的观念有望随总部物业入市而扭转。全市租金及空置率也将受到大体量新供应影响而持续承压，届时新建高品质物业搭配低租金策略对租户更具吸引力。
从长远来看，伴随东莞整体经济及产业的持续向好发展，对产业发展带来的物业需求的挖掘将持续去化办公物业的存量，供需两端的刺激有望推动东莞写字楼市场向着更具活力且持续健康的方向发展。
